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当庭宣判并改判案件的上诉状——司法改革真的启动了吗?
作者:何明先律师    发布于:2016-06-19 15:41:22    文字:【】【】【
当庭宣判并改判案件的上诉状——司法改革真的启动了吗?
   

 

上诉人:朱某

被上诉人:东莞市***房地产中介有限公司

一审被告:李某某

上诉人不服东莞市第三人民法院(2015)东三法常民二初字第*****号《民事判决书》,现提起上诉。

上诉请求:

1、撤销一审判决第一项,改判上诉人只需向被上诉人支付中介费人民币6000元。

2、本案的全部诉讼费由被上诉人承担。

事实和理由:

一、一审法院认定事实不清,上诉人、一审被告李某某和被上诉人有对中介费进行口头约定,约定的金额是8000元。

首先,上诉人与被上诉人员工彭某某的信息往来可以证明双方对中介费的数额是几千元,按照正常的生活经验法则可以推算出中介费数额约定不可能超过一万元。上诉人在一审过程中提交的短信记录可以证明双方的约定是几千元,上诉人与被上诉人交流的第三条信息的内容是这样的:“原来以为大家同行这几千元我不担心你不通知我不给,但是想不到真的可以这样偷偷的过户”(这是被上诉人的员工彭某某发给上诉人的)。该条信息囊括了支付中介费的背景,对确定本案的中介费数额比其他信息的内容要真实。现在,各位诉讼参与人可以对本条信息进行分解,该条信息的可以分解为:“如果是正常过户的,上诉人要给被上诉人中介费为几千元,因为数额不高,被上诉人不担心上诉人会不给这笔中介费”。再结合本信息前几条彭某某发给上诉人的信息,可以得知中介费的口头约定就是几千元。

其次,上诉人与一审被告李某某的陈述一致,可以确定中介费的约定是8000元。在本案的审理过程中,被上诉人明确在法庭上变更诉讼请求,不要求一审被告李某某支付中介费。即使在此情形下,李某某已经与本案没有任何的利害关系,但是基于事实情况,李某某还是向法院陈述说三方约定的中介费是8000元。考虑到李某某与本案已经没有利害关系,其关于三方口头约定中介费为8000元的陈述是可信的。而且李某某的陈述与上诉人的庭上陈述是一致的,完全符合事实。至于被上诉人的陈述与上诉人和李某某陈述不一致的原因,上诉人人认为是被上诉人想获取额外的利益,所以向法庭做了不诚信的陈述。

再次,为了证明本案的中介费为8000元,可以对上诉人、一审被告李某某、被上诉人员工彭某某进行测谎。现在,上诉人和李某某关于中介费用约定数额的陈述与被上诉人的陈述不一致,并且三方没有通过书面的方式约定中介费的收取数额。所以,要查明中介费的约定数额只能结合本案的其他案情进行确定,上诉人前述的理由和事实相对于被上诉人在本案中提交的证据已经处于优势地位,理应得到法院的采信。另外,为了证明申诉人和李某某没有向法庭作出虚假的陈述,并为了证明被上诉人有向法院做虚假的陈述,并为了证明签订合同时三方关于中介费口头约定的数额是8000元,上诉人将向法院提出测谎申请,要求对上诉人、李某某、被上诉人的员工彭某某进行测谎,以便查明谁向法院做了虚假的陈述,并查明签订合同时三方口头约定的的中介费数额。

最后,通过上述的事实和理由,并结合测谎的具体结果,完全可以查明本案哪位当事人在说谎,并进而确定中介费用是8000元的约定。只有在此情况下,本案才能公正地进行解决。在本案涉及的合同的履行过程中,被上诉人没有依据交易惯例履行应尽的义务,中介费用理应相应减少的。所以上诉人为了便于本案的审理,同意向上诉人支付中介费6000

二、一审法院在没有进行市场调查的情况下,武断地认为二手房买卖中介费收取的惯例是按交易金额的3%5%进行计算的认定有误。

本案中三方当事人对中介费是有口头约定的,应当以约定的数额为支付标准。退一步来说,如果法院认定本案没有对中介费进行约定,需要按二手房中介费的交易惯例来确定中介费的收取数额的,那需要查明案件发生地二手房中介费的收取惯例,并且应当进行实地调查方可知道。但是纵观本案可知,一审法院对这方面没有做任何的事实调查。在没有做任何调查的情况下,一审法院就武断地认定二手房交易的中介费收取的惯例是按交易本金的3%5%进行计算,这是滥用司法裁量权,是非常不负责任的表现。其实,现在放开对二手房中介费价格的管理,而改由市场进行调节。之前国家相关部门对房屋买卖的经纪中介费价格是施行指导价格的,原《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》(计价格〔1995971号)中规定:“房屋买卖代理收费,按成交价格总额的0.5-2.5%计收。实行独家代理的,收费标准由委托方与房地产中介机构协商,可适当提高,但最高不超过成交价格的3%。”在本案中,一审法院认定的费用收取比例不仅远远高于之前国家的指导价格,而且以远远高于交易中实际惯例中的交易价格,是没有事实依据的。

三、本案中的协议书是被上诉人提供的格式合同,而且被上诉人没有依据规定将中介费用的具体数目和服务的具体内容告知上诉人,应当承担相应的法律责任。

本案中上诉人、一审被告李某某、被上诉人签订的《房屋转让合同》是被上诉人提供的格式合同。依据《房地产经纪管理办法》第二十一条规定:“房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前,应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容,并书面告知下列事项:(六)经纪服务的内容及完成标准;(七)经纪服务收费标准和支付时间;(八)其他需要告知的事项。”但是,本案中的被上诉人没有履行法律规定的义务,没有书面告知经纪服务的内容及完成的标准,并且没有书面告知经纪服务收费标准和支付时间,对此其应当承担法律责任和不利的后果。最重要的是,在上诉人已经由相应的证据证明的关于中介费口头约定数额是8000元的情况下,应当支持上诉人的抗辩意见。而一审法院完全无视被上诉人的法定义务,竟然以交易价格的3%要求上诉人支付中介费,严重损害上诉人的合法权益。如果一审判决不被推翻,那就是直接鼓励被上诉人在之后的交易中都不与二手房的交易者签订书面的合同,将服务的内容和中介费的收取数额都不做书面的约定。在上述内容没有书面约定的情况下,被上诉人完全可以否认其之前向客户承诺的各项事项,包括中介费价格和服务内容。在此种情况下,如果被上诉人没有完成口头约定的服务内容的,其完全可以要求客户全额支付中介费。或者,如果被上诉人要欺诈客户的,前完全可以否认之前的口头约定,认为双方约定的数额是远远高于之前口头约定数额的。在此种情况下,双方协商不成的,被上诉人将会一一起诉至法院。如果一审判决不被撤销或是改判,那后续的客户将会成为受害者,被上诉人的不法行为将会受到鼓励。并且,到时一审判决的内容还可能会传播给其他的房地产经纪服务公司,他们也可以利用这样的判例要求他们的客户支付更多的中介费。最终,整个房地产经纪市场将会一片混乱,二手房交易的主体的合法权益将会受到极大的危害。所以,请求法院对一审判决进行依法改判。

现在,上诉人不服东莞市第三人民法院(2015)东三法常民二初字第****号《民事判决书》,特提起上诉,望贵院准如所请!

此致

东莞市中级人民法院

上诉人:

2016122

脚注信息
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